Với tình hình an ninh, chính trị ổn định, vị trí giao thông thuận lợi và các chính sách ưu đãi đa dạng, ngày càng nhiều cá nhân nước ngoài tìm đến Việt Nam để sinh sống, học tập và làm việc. Trong bối cảnh đó, nhu cầu về nhà ở của người nước ngoài ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, để đảm bảo nền an ninh quốc phòng và quyền lợi cho công dân trong nước, pháp luật có một số quy định hạn chế đối với người nước ngoài khi mua nhà ở tại Việt Nam.
1. Quyền mua nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài
Trước tình hình hội nhập kinh tế và giao lưu văn hóa như hiện nay, nhu cầu về nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam dần trở thành vấn đề được quan tâm. Người nước ngoài bao gồm hai đối tượng là người công dân nước ngoài và người không có quốc tịch. Theo đó, công dân nước ngoài là người có quốc tịch nước ngoài mà không phải Việt Nam; người không có quốc tịch là người không có quốc tịch Việt Nam mà cũng không là người có quốc tịch nước ngoài.
Nhu cầu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam dần được quan tâm
Cần phải nhấn mạnh rằng, dù là vấn đề liên quan đến chủ quyền quốc gia, pháp luật Việt Nam vẫn cho phép người nước ngoài có thể mua nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối tượng này cần đáp ứng hai điều kiện sau:
- Một là, người nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Điều này thể hiện qua việc hộ chiếu của người nước ngoài còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam.
- Hai là, người nước ngoài không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.
2. Thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài
Đối với vấn đề nhà ở, nếu là công dân Việt Nam với định hướng ổn định lâu dài cho người dân phát triển thì pháp luật chỉ cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở trong một thời hạn nhất định.
Theo đó, thời hạn sở hữu nhà của người nước ngoài được xác định theo thỏa thuận giữa các bên trong giao dịch hợp đồng mua bán nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận).
Thời hạn sở hữu nhà của người nước ngoài tối đa không quá 50 năm
Khi hết thời hạn này, nếu người nước ngoài có nhu cầu gia hạn thêm thời hạn sở hữu thì sẽ thực hiện theo các bước sau đây:
- Bước 1: Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, người nước ngoài lập hồ sơ bao gồm (i) đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn; (ii) bản sao Giấy chứng nhận có chứng thực/ công chứng hoặc nộp bản sao và xuất trình bản gốc Giấy chứng nhận để đối chiếu và nộp tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó để được xem xét.
- Bước 2: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đơn đề nghị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản đồng ý gia hạn (khi đáp ứng các điều kiện).
- Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cập nhật thời hạn gia hạn sở hữu nhà ở trên Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, đối với thời hạn sở hữu nhà và vấn đề gia hạn thời hạn sở hữu nhà của người nước ngoài, cần lưu ý:
- Người nước ngoài chỉ được gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở một lần và thời hạn này tối đa không quá 50 năm, kể từ khi hết hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận.
- Trường hợp khi hết hạn sở hữu lần đầu mà người nước ngoài bị buộc xuất cảnh khỏi Việt Nam thì không được gia hạn thêm thời hạn sở hữu nhà ở.
- Trường hợp người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài.
3. Một số lưu ý khi người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam
Bên cạnh giới hạn về thời hạn sở hữu nhà, người nước ngoài khi tiến hành mua nhà ở tại Việt Nam cũng cần lưu ý về một số vấn đề khác như loại nhà ở, số lượng nhà ở và đối tượng được giao kết hợp đồng mua bán nhà ở.
3.1. Loại nhà ở và khu vực nhà ở người nước ngoài được phép mua
Người nước ngoài được quyền mua nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh. Nhà ở thương mại này bao gồm (i) căn hộ chung cư, và (ii) nhà ở riêng lẻ.
Theo đó, khu vực cần đảm bảo an ninh, quốc phòng sẽ được Bộ Quốc phòng và Bộ Công an xác định cụ thể theo từng địa phương và thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bằng văn bản.
Trên cơ sở đó, Sở Xây dựng có trách nhiệm xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép người nước ngoài được quyền sở hữu . Quy định này nhằm tạo điều kiện cho việc áp dụng pháp luật một cách minh bạch, rõ ràng, từ đó hỗ trợ người nước ngoài thuận tiện hơn khi mua nhà ở tại Việt Nam.
3.2. Số lượng nhà ở người nước ngoài được phép mua
Một lần nữa, xuất phát từ tầm quan trọng của vấn đề đất đai, nhà ở đối với chủ quyền quốc gia mà pháp luật Việt Nam có những hạn chế về số lượng nhà ở mà người nước ngoài được phép mua. Cụ thể:
- Đối với căn hộ chung cư: Người nước ngoài được quyền sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư hoặc tối đa 30% số lượng căn hộ của mỗi đơn nguyên, khối nhà nếu tòa nhà chung cư này có nhiều đơn nguyên, khối nhà.
- Đối với nhà ở riêng lẻ (xác định trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường):
+ Không quá 10% số lượng nhà ở riêng lẻ và tối đa không quá 250 căn nhà của dự án (trường hợp có một dự án đầu tư).
+ Không quá 10% số lượng nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án và tối đa 250 căn nhà tại tất cả các dự án (trường hợp có từ hai dự án đầu tư trở lên).
Được quyền sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư
3.3. Người nước ngoài được phép mua nhà ở từ các chủ thể nào?
Thuận tiện cho quá trình quản lý nhà nước, đồng thời bảo vệ quyền lợi cho người nước ngoài khi mua nhà ở tại Việt Nam. Pháp luật quy định rằng người nước ngoài chỉ được phép mua nhà ở tại Việt Nam từ hai chủ thể duy nhất , đó là:
- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; và
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở trước khi hết thời hạn sở hữu theo ghi nhận trên Giấy chứng nhận. Trường hợp này, người nước ngoài là bên mua chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét gia hạn theo các bước đã phân tích tại Mục 2.
Mặc dù pháp luật cho phép người nước ngoài được quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng cũng đặt ra một số giới hạn nhất định. Do đó, để giao dịch mua bán và việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam được hợp pháp hóa, việc hiểu rõ các quy định liên quan đến quyền mua nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài là nội dung quan trọng mà đối tượng đặc biệt này cần chú ý.