Thế chấp tài sản cho các khoản vay ngân hàng là một trường hợp vô cùng phổ biến hiện nay. Đơn cử và dễ thấy nhất là thế chấp sổ đỏ (thế chấp quyền sử dụng đất), nhà cửa… cho các khoản vay lớn nhằm xoay sở nguồn vốn linh động. Trước các sự việc đó, câu hỏi đặt ra là tại sao thế chấp lại thường là điều kiện để các ngân hàng cân nhắc giải ngân? Và rằng, tài sản thế chấp đó có thể bị xử lý thế nào theo quy định pháp luật?
1. Khái niệm thế chấp tài sản
Trong trường hợp người có nghĩa vụ không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ các nghĩa vụ mà họ đã cam kết, thì người có quyền có thể áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ do các bên thỏa thuận hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền can thiệp để buộc bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết nhằm bảo đảm quyền lợi cho mình.
Thế chấp tài sản là một trong chín biện pháp bảo đảm theo quy định pháp luật, theo đó bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Khác với biện pháp cầm cố, tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, không phải bàn giao cho bên nhận thế chấp hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ
Theo quy định của pháp luật, việc thế chấp tài sản có thể được thể hiện bằng một hợp đồng riêng biệt hoặc là một điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác. Ví dụ: Điều khoản thế chấp trong hợp đồng vay tài sản.
2. Tài sản thế chấp
Tùy từng trường hợp, các bên có thể thỏa thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản để thế chấp. Theo đó, tài sản thế chấp được xác định cụ thể như sau:
- Nếu thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ (ví dụ: remote là vật phụ của tivi) thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Nếu thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất (ví dụ: nhà ở, công trình gắn liền với đất) thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Nếu thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm (ví dụ: xe ô tô có bảo hiểm) thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Tài sản thế chấp được bảo hiểm
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
- Việc thế chấp bằng quyền đòi nợ, khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác không cần có sự đồng ý của người có nghĩa vụ nhưng người này phải được bên nhận thế chấp thông báo để biết trước khi thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp tài sản đang cho thuê, cho mượn được dùng để thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
3. Xử lý tài sản thế chấp
Khi xử lý tài sản thế chấp, các bên cần phải lưu ý về phương thức xử lý tài sản cũng như cách thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản. Hai vấn đề này hiện đang được pháp luật dân sự rất rõ ràng.
3.1. Phương thức xử lý tài sản thế chấp
Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp sau đây:
- Bán đấu giá tài sản: Việc bán đấu giá tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
- Bên nhận thế chấp tự bán tài sản: Nếu bên nhận thế chấp tự bán tài sản thế chấp thì sau khi có kết quả bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản.
- Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm:
+ Bên nhận bảo đảm được quyền nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm nếu có thỏa thuận khi xác lập giao dịch bảo đảm.
+ Trường hợp không có thỏa thuận thì bên nhận bảo đảm chỉ được nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ khi bên bảo đảm đồng ý bằng văn bản.
+ Nếu giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm; trường hợp giá trị tài sản bảo đảm nhỏ hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán trở thành nghĩa vụ không có bảo đảm.
+ Bên bảo đảm có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận bảo đảm theo quy định của pháp luật.
- Các phương thức khác do các bên thỏa thuận.
Lưu ý: Các phương pháp xử lý nêu trên luôn cần có sự thỏa thuận giữa các bên trước khi áp dụng. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Tài sản được bán đấu giá nếu không có thỏa thuận về phương thức xử lý
3.2. Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp
Việc thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp được quy định như sau:
- Số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên theo quy Bộ luật dân sự. Ví dụ: Nếu biện pháp thế chấp đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng.
- Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch phải được trả cho bên thế chấp.
- Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp sau khi thanh toán chi phí bảo quản, thu giữ và xử lý tài sản thế chấp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Theo đó, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp bảo đảm phải thực hiện phần nghĩa vụ chưa được thanh toán.
Tài sản thế chấp cho nghĩa vụ nào đó cần là tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Điểm đặc biệt là, khác với cầm cố, tài sản thế chấp có thể bao gồm cả Quyền sử dụng đất - đối tượng tài sản có giá trị được thế chấp phổ biến hiện nay. Theo đó, tài sản thế chấp có thể được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên, trường hợp không có thỏa thuận, phương pháp được áp dụng sẽ là đấu giá tài sản thế chấp.