THAM GIA TỐ TỤNG - TƯ VẤN PHÁP LUẬT - ĐẠI DIỆN NGOÀI TỐ TỤNG - DỊCH VỤ PHÁP LÝ

 

Hợp đồng thuê tài sản là một loại hợp đồng phổ biến trong cuộc sống được cá nhân, tổ chức giao kết khi có nhu cầu sử dụng tài sản của người khác trong một khoảng thời gian và nhằm một số mục đích nhất định. Để không xảy ra những tranh chấp và việc thực hiện hợp đồng diễn ra đúng pháp luật, mỗi cá nhân, tổ chức cần hiểu rõ các quy định pháp luật về giao kết hợp đồng thuê tài sản.

1. Vấn đề chung

“Thuê tài sản” là hoạt động như thế nào và khi nào thì được xem là xác lập hợp đồng? Đồng thời, đặc điểm nào giúp chúng ta phân biệt hợp đồng thuê tài sản với các loại hợp đồng dân sự thông dụng khác.

1.1. Khái niệm về hợp đồng thuê tài sản

Tương tự như các loại hợp đồng khác, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên cho thuê giao tài sản và chuyển quyền sử dụng cho bên thuê trong một thời gian nhất định. Khi hết hạn của hợp đồng, bên thuê phải trả lại tài sản mà mình đã thuê và tiền thuê.

Bên cho thuê giao tài sản và quyền sử dụng cho bên thuê trong một thời gian

Thực tế áp dụng, các bên cần lưu ý với hợp đồng thuê nhà ở, thuê khoán tư liệu sản xuất. Các hợp đồng này cũng là một loại hợp đồng thuê tài sản nói chung, tuy nhiên do đối tượng là tài sản đặc biệt - bất động sản, cho nên Nhà nước cần kiểm soát việc chuyển dịch đó.

Cụ thể, các loại hợp đồng thuê nhà ở, thuê khoán tư liệu sản xuất phải tuân theo các quy định về cho thuê tài sản đồng thời phải tuân thủ các quy định riêng của từng loại hợp đồng trong Bộ luật dân sự, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

1.2. Đặc điểm của hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là khái niệm có vẻ học thuật nhưng thực tế hoạt động thuê tài sản được diễn ra vô cùng phổ biến hàng ngày. Về cơ bản, một hợp đồng thuê tài sản mang những đặc điểm dưới đây:

- Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng thuê tài sản phải là vật đặc định và không tiêu hao. Đặc điểm này xuất phát từ nghĩa vụ của bên thuê tài sản là khi hết hạn của hợp đồng là phải trả lại đúng tình trạng, giá trị của tài sản đã thuê.

- Thứ hai, hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có đền bù. Có thể thấy, sau khi hết hạn hợp đồng, bên thuê hoàn trả tài sản và tiền thuê. Theo đó, khoản tiền mà bên thuê tài sản phải trả được xem như là khoản đền bù. Trường hợp các bên thỏa thuận không trả tiền thì khi đó, đây là hợp đồng mượn tài sản, do đó, hợp đồng thuê luôn là hợp đồng đền bù.

- Thứ ba, hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng song vụ bởi các bên tham gia hợp đồng đều có những nghĩa vụ nhất định. Cụ thể: bên thuê tài sản có nghĩa vụ trả lại tài sản thuê và tiền thuê như đã thoả thuận và bên cho thuê có nghĩa vụ giao tài sản đúng thỏa thuận và đúng theo quy định pháp luật cho bên thuê.

1.3. Hình thức hợp đồng thuê tài sản

Hình thức hợp đồng thuê tài sản có thể là văn bản, lời nói và hành vi cụ thể tùy thuộc vào đối tượng của hợp đồng đó. Với những đối tượng là tài sản mà nhà nước kiểm soát khi chuyển nhượng (bất động sản) hoặc tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì phải xem xét các quy định pháp luật có liên quan. Nếu có quy định thì hợp đồng thuê tài sản phải có công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê tài sản

Liên quan đến hợp đồng thuê tài sản, Bộ luật dân sự không có quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ các bên mà lồng ghép vào từng điều luật cụ thể điều chỉnh các hoạt động trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê tài sản.

2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê tài sản

Nhóm quyền và nghĩa vụ của bên thuê tài sản theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành được hướng dẫn như sau:

2.1.1. Quyền của bên thuê tài sản

Sau khi hợp đồng thuê tài sản có hiệu lực, bên thuê tài sản có quyền sử dụng tài sản đó một cách ổn định và giá trị tài sản được đảm bảo theo đúng thỏa thuận. Theo đó, Bộ luật dân sự đặt ra nghĩa vụ cho bên cho thuê như nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản và nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản. Vấn đề này sẽ được trình bày rõ hơn ở phần nghĩa vụ của bên cho thuê tài sản.

Khi hợp đồng có hiệu lực, bên thuê có quyền sử dụng tài sản đó

Ngoài ra, bên thuê tài sản có quyền cho thuê lại tài sản nếu có sự đồng ý của bên cho thuê. Như vậy, nếu muốn cho thuê lại tài sản, bên cho thuê mặc dù có quyền nhưng không được tự ý sử dụng quyền này mà phải được sự đồng ý của bên cho thuê. Do đó, các bên cần lưu ý bàn bạc, thỏa thuận trước với nhau về tình huống này nhằm tránh những xung đột có thể xảy ra.

2.1.2. Nghĩa vụ của bên thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản chỉ làm phát sinh quyền sử dụng của bên thuê và chủ sở hữu vẫn là bên cho thuê. Xuất phát từ nguyên nhân đó, pháp luật đặt ra yêu cầu về việc bên thuê phải thực hiện 04 nghĩa vụ chính: sử dụng tài sản thuê đúng mục đích, bảo quản tài sản, hoàn trả lại nguyên vẹn tài sản và trả tiền thuê. Cụ thể như sau:

- Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê: Bên thuê phải giữ gìn tài sản thuê trong quá trình sử dụng như bảo quản, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ và nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường. Ngoài ra, bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

Tuy nhiên, bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê. Sự miễn trừ trách nhiệm này là hợp lý vì hao mòn tự nhiên hoàn toàn là yếu tố khách quan không thể tránh khỏi trong quá trình sử dụng dù việc bảo quản có cẩn thận đến thế nào đi nữa.

- Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích: Quy định này yêu cầu bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.

Theo đó, Bộ luật dân sự cũng đặt ra hậu quả pháp lý cho hành vi vi phạm nghĩa vụ này đó là: bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Điều này xuất phát từ tính chất tài sản thuê vẫn thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê, do đó việc sử dụng tài sản phải tuân thủ thỏa thuận và có sự đồng ý của chủ sở hữu.

- Nghĩa vụ trả tiền thuê: Việc trả tiền thuê là nghĩa vụ quan trọng của bên thuê và là mục đích chính của hợp đồng thuê tài sản. Theo đó, bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận. Trong trường hợp không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không có tập quán về vấn đề trên thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

- Nghĩa vụ trả lại tài sản thuê: Bên thuê phải trả lại tài sản thuê như tình trạng khi nhận hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.

Ngoài ra, không chỉ cần trả đúng tình trạng tài sản mà bên thuê phải có nghĩa vụ trả đúng thời hạn. Nếu bên thuê chậm trả, bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại (nếu có). Thậm chí, nếu có thỏa thuận phạt vi phạm thì bên thuê còn phải trả thêm tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê. Bên cạnh đó, bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.

2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê tài sản

Nói về quyền của bên cho thuê thì tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê, ta có thể tổng quát chúng sẽ bao gồm 02 nội dung chính là quyền đòi lại tài sản và quyền đòi tiền thuê sau khi hết hạn hợp đồng.

Tất nhiên, đi cùng quyền lợi thì bên cho thuê cũng cần thực hiện một số nghĩa vụ để việc thực hiện hợp đồng diễn ra suôn sẻ, cụ thể:

- Giao tài sản cho bên thuê đúng thỏa thuận (về số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó).

- Bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

- Bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê.

3. Các lưu ý cần biết khi giao kết hợp đồng thuê tài sản

Tưởng chừng là loại hợp đồng vô cùng phổ biến, liên tục diễn ra trong cuộc sống hàng ngày nhưng hợp đồng thuê tài sản có những lưu ý cần biết để tránh việc tranh chấp cũng như trái pháp luật. Cụ thể:

Thứ nhất, về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau:

- Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng.

- Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn mà bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Ngược lại, bên thuê cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định.

Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp

Thứ hai, về việc hưởng lợi ích từ tài sản thuê là gia súc. Theo đó, bên thuê phải trả lại gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê. Như vậy, các bên cần cân nhắc quy định rõ ràng về việc chia lợi ích cũng như chịu thiệt hại trong quá trình sử dụng tài sản là gia súc trong hợp đồng nếu muốn chủ động trong vấn đề này.

Liên tục trong cuộc sống hàng ngày, việc thuê tài sản diễn ra khá phổ biến. Do đó, các bên cần hiểu rõ các quy định pháp luật để việc giao kết và thực hiện hợp đồng thuê tài sản diễn ra thuận lợi, nhanh chóng và phù hợp nhất có thể.

Thủ tục thành lập công ty cổ phần

Công ty cổ phần hiện là loại hình doanh nghiệp phổ biến mang nhiều ưu điểm khi nhìn nhận dưới góc độ liên kết vốn. Đặc điểm này vừa mang ý nghĩa tăng khả năng huy động vốn, chia sẻ rủi ro, vừa giúp doanh nghiệp tăng khả năng tìm kiếm lợi nhuận. Tuy vậy, thủ tục thành lập công ty cổ phần tại Việt Nam liệu có phức tạp?

Read more ...

Thủ tục thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên

Thủ tục thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên (TNHH MTV) là nội dung quy trình từ lúc chuẩn bị về điều kiện cho đến khi được Sở kế hoạch và đầu tư cấp phép và đi vào hoạt động. Cụ thể, chúng bao gồm điều kiện thành lập, chuẩn bị hồ sơ, quy trình nộp đơn, nghĩa vụ thuế, con dấu,... Cùng tìm hiểu rõ hơn về từng nội dung của thủ tục thành lập công ty TNHH MTV qua bài viết dưới đây nhé!

Read more ...

DNTN có thể chuyển đổi loại hình kinh doanh thành Công ty TNHH hay không

Tùy thuộc vào tình hình thực tế trong quá trình hoạt động kinh doanh, chủ doanh nghiệp có thể chuyển đổi Doanh nghiệp tư nhân thành Công ty trách nhiệm hữu hạn, cụ thể là Công ty trách nhiệm hữu hạn 01 thành viên hoặc Công ty trách nhiệm hữu hạn 02 thành viên trở lên. Sự quyết định trên có thể tham khảo dựa trên điểm tương đồng và khác biệt của các loại hình này.

Read more ...

Hướng dẫn chi tiết thủ tục thành lập doanh nghiệp tư nhân

Doanh nghiệp tư nhân là loại hình doanh nghiệp phổ biến được lựa chọn bởi các cơ sở buôn bán vừa và nhỏ tại Việt Nam. Với sự chủ động về nguồn vốn, loại hình này nhận được nhiều sự quan tâm cũng như nhu cầu thành lập doanh nghiệp. Tuy vậy, quy trình và thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp tư nhân thực hiện như thế nào? Hãy để bài viết dưới đây hướng dẫn cụ thể cho bạn.

Read more ...

Thủ tục thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên

Công ty TNHH hai thành viên trở lên là loại hình doanh nghiệp khá phổ biến và thường gặp tại Việt Nam. Nó thích hợp cho các doanh nghiệp có quy mô hoạt động vừa và nhỏ, dễ dàng và chủ động trong cách vận hành và quản lý. Cùng tìm hiểu rõ hơn về thủ tục thành lập công ty TNHH hai thành viên trở lên qua bài viết dưới đây nhé!

Read more ...

Add: 26D7 Cư Xá Điện Lực, Số 51-53 Trần Não, thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh
Tel: 0902 000050 - 0904 000050  - 0906 000050 - 0908 000050  Email: info@toplaw.vn 
Working: 8h - 17h mỗi ngày (trừ Thứ Bảy, Chủ nhật, các ngày nghỉ lễ)